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Dicas e cuidados na hora de comprar um imóvel.


Preparamos um Checklist detalhado para sanar as dúvidas mais frequentes no momento da compra de um imóvel.


Seja uma forma de realizar o sonho da casa própria ou simplesmente uma oportunidade de investimento, a compra de um imóvel é sempre um passo importante na vida de qualquer pessoa, que nunca deve ser dado levianamente, ainda que trate-se de operação corriqueira e abundante.


Por esta razão, dada a relevância da matéria e as usuais dúvidas que cercam os envolvidos neste tipo de negócio, pretende-se, adiante, tecer algumas considerações quanto aos requisitos e cuidados necessários no momento da compra de um imóvel, com o objetivo de desmistificar o assunto e auxiliar àqueles que o consideram obscuro.


Inicialmente, vale menção às etapas enfrentadas no momento de adquirir um bem imóvel, iniciando, geralmente, com a celebração do compromisso de compra e venda: após as negociações e manifestações de vontade transmitidas, usualmente, através da apresentação de proposta e o aceite que se segue, as partes celebram o chamado compromisso de compra e venda no qual são detalhadas todas as condições que foram pactuadas entre as partes, incluindo valores, prazos e formas de pagamento.


Neste ponto, é importante esclarecer que o compromisso de compra e venda não é instrumento suficiente para garantir o negócio jurídico celebrado, sendo inclusive um ato dispensável, quando estabelece condições simples de negociação.


Assim, pode ser celebrada, diretamente, a escritura pública de compra e venda, documento público e oficial que valida e legitima o negócio jurídico celebrado entre as partes, porém não confere, ainda, o direito de propriedade ao comprador. Isto porque a lavratura da escritura pública não transfere a propriedade, apenas gera direitos às partes.


Para que ocorra efetivamente a transferência do direito de propriedade sobre o bem imóvel em questão, é necessário que o comprador, perante o registro de imóveis responsável, mediante ato registral que consiste na transcrição do título aquisitivo do imóvel na matrícula imobiliária dê eficácia erga omnes ao seu direito de propriedade.


No que pese se tratar de um ato dispensável, vale destacar que a celebração de um contrato preliminar - ou compromisso - de compra e venda ainda é ato bastante recomendável, isto pois além de dar o poder às partes de exigir a celebração do contrato definitivo, também permite que sejam estabelecidas cláusulas mais extensivas que aquelas descritas na escritura pública, no que se refere às condições negociais, inclusive quanto às declarações sobre a inexistência de débitos e ônus tanto do imóvel quanto das partes do contrato.


Neste sentido, cabe um breve relato sobre esta parte documental que merece especial atenção no momento da celebração do contrato preliminar. Assim, no que diz respeito às declarações de inexistência de ônus e débitos, que se comprovam através dos documentos preliminares que devem ser exigidos entre as partes, destacam-se:


Quanto ao imóvel:

A certidão negativa de débitos de tributos municipais, a declaração de quitação de condomínio (quando houver) e a verificação minuciosa da matrícula imobiliária atualizada, de forma a verificar se existem eventuais alienações fiduciárias ou hipotecas ainda não quitadas, se o imóvel encontra-se, em sua integralidade, em nome do(s) promitente(s) vendedor(es), se toda a área construída está devidamente averbada e demais informações relevantes que assegurem.


Quanto às partes envolvidas:

De forma geral, as certidões relativas às pessoas físicas ou jurídicas envolvidas visa garantir de um lado a certeza da capacidade de adimplemento do negócio pactuado, pelo promissário(s) comprador(es) e de outro a idoneidade de quem vende, de forma a evitar eventuais surpresas desagradáveis como a impossibilidade da transferência do direito de propriedade perante o registro imobiliário ou mesmo a penhora do bem imóvel antes do fim da negociação. Assim, recomendam-se, entre outras, a observação das seguintes certidões:

  • Certidão de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, administrados pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Receita Federal do Brasil;

  • Certidão de Débitos Tributários e de Dívida Ativa Estadual;

  • Certidão sobre feitos ajuizados, expedida pela Justiça Comum Estadual do local do imóvel e do local de residência dos vendedores;

  • Certidão Negativa de distribuição de Ações Trabalhistas de 1º Grau do local do imóvel e do local de residência dos vendedores;

  • Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas

  • Certidão Negativa expedida pela Justiça Federal do local do imóvel e do local de residência dos vendedores.

Por fim, vale lembrar que o princípio da boa-fé deve imperar entre os contratantes, portanto, quaisquer débitos, ônus ou pendências registrais que forem constatadas devem ser expressamente mencionadas no instrumento particular celebrado, bem como devem ser estabelecidas as medidas para sua regularização.


Conteúdo publicado por: Gustavo Kaefer Soares


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