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Como usar o FGTS para diminuir o saldo de Financiamento Imobiliário (SFI)

Atualizado: Abr 28



Decisões judiciais têm sido favoráveis ao consumidor, permitindo o uso dos recursos para quitação ou amortização do saldo devedor, independente do tipo do sistema financeiro pelo qual o crédito foi contratado pelo mutuário. Entendimento jurídico é que deve prevalecer o direito à moradia.


O uso do saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar parcelas ou quitação de débitos em financiamentos de imóveis tem sido alvo de discussões jurídicas entre consumidores que desejam utilizar o benefício e as instituições financeiras que oferecem o crédito com a finalidade de adquirir a casa própria.


Atualmente, existem duas formas de financiamento disponíveis para a aquisição de um imóvel residencial: o Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário, Marcos Nunes, a diferença entre os sistemas financeiros está na legislação que deu origem e autorizou as instituições bancárias a operarem financiando imóveis. “O crédito imobiliário via SFH foi criado, em 1964, com o objetivo de beneficiar pessoas de baixa renda, trazendo taxas de juros compatíveis com os imóveis dessa classe. Após essa fase, com a bancarização das operações e o aumento dos financiamentos imobiliários, o Sistema Financeiro de Habitação ampliou o seu alcance para imóveis de valores mais altos, em especial por bancos privados", explica o advogado.


O Sistema Financeiro Imobiliário, por sua vez, é pautado por outra legislação criada em 1997, visando tornar o acesso ao crédito imobiliário mais rápido e flexível, tendo a sua operação realizada por instituições financeiras privadas. “Então, a diferença principal entre os sistemas se erradica na origem normativa e em quais instituições são utilizados: o SFI é mais característico de bancos privados, e o SFH é operado principalmente pela Caixa Econômica Federal”, complementa Marcos Nunes.


O uso do FGTS no SFI


Entre as diferentes regras trazidas nas legislações relativas aos sistemas financeiros para aquisição de imóveis, temos a utilização do FGTS para quitar ou amortizar parcelas do financiamento. A lei, que regulamenta o Sistema Financeiro de Habitação, permite a utilização do saldo do FGTS, dentro dos critérios estabelecidos na legislação em questão, para a quitação dos imóveis.


Porém, a Caixa Econômica Federal restringe essa ação quando a operação é destinada para amortizar e quitar financiamentos contratados pelo Sistema Financeiro Imobiliário pela inexistência de uma legislação específica sobre o tema. Para conseguir usar os recursos da conta do FGTS do mutuário perante o SFI para quitar ou reduzir o saldo devedor, é preciso ingressar com uma ação judicial.


Nesses casos, os tribunais vêm sentenciando favoravelmente aos consumidores que pleiteiam o uso do saldo do FGTS para esses contratos celebrados com outras instituições financeiras desvinculadas ao SFH, baseando-se em três fundamentos: o desconhecimento por parte do consumidor da diferença entre os sistemas financeiros, a irrelevância de fazer uma diferenciação entre os sistemas que tratam do mesmo objeto e a preservação do princípio constitucional de direito à moradia.


“A Justiça tem entendido que prevalece a necessidade de se garantir direito à moradia, a adimplência contratual, dando tratamento isonômico, porque em ambos os sistemas temos pessoas que realizaram o financiamento com o objetivo de adquirir uma unidade imobiliária, não tendo justificativa plausível para a distinção feita por critério meramente normativo”, detalha o advogado Marcos Nunes.


Pré-requisitos para usar o FGTS para quitação e amortização de financiamento


É importante lembrar que os consumidores que tiveram êxito em seus requerimentos se encaixam nos requisitos específicos para fazer o saque do FGTS e aplicação do valor no financiamento imobiliário.

  • Mínimo de 3 anos de trabalho sob o regime de FGTS (não precisa ser consecutivos);

  • Não ter outro financiamento imobiliário ativo em qualquer parte do país;

  • Não ser proprietário, comprador, cessionário, usufrutuário, possuidor, promitente de outro imóvel residencial (concluído ou não) que esteja no mesmo município em que trabalha (ou sua região metropolitana) ou no mesmo município em que mora (ou sua região metropolitana).

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